Bu yazımızda kira sözleşmesinden doğan hukuki uyuşmazlıklarda neler yapılması gerektiğini ve kira ilişkisinde yaşanılan en temel sorunlara cevabını vereceğiz. Yazımıza başlamadan önce hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan yardım alınması gerektiğini sorularınız ve hukuki yardım talepleriniz için bizimle iletişime geçmekten çekinmemeniz gerektiğini hatırlatırım.
Kiracı Tahliye Davası Nedir? Kiracı Tahliye Davası Sebepleri Nelerdir?
Tahliye davası konut veya işyeri kiralarında kiraya verenin kiracıyı taşınmazda çıkarmak için açtığı dava olup dava sonucunda kira sözleşmesi sona erer ve kiracı taşınmazı tahliye etmek zorunda kalır. Kiraya verenin haklı tahliye sebepleri TBK md. 350 vd. düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiraya verenin bu yol dışında birde TBK 347 madde uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir.
Kiracının fesih bildirimi ise TBK 347 düzenlenmiş olup kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. O halde kiracı sözleşmeyi feshetmek istiyorsa sözleşmenin bitiminden 15 gün önceden bildirimde bulunması gerekir.
Fesih bildirimin şekli ise TBK 348 düzenlenmiş olup konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiracı ve kiraya veren, fesih bildiriminde bulunurken öngörülen yazılı şekle uymalıdır.
Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi Nedir? Nasıl Yapılır?
Tahliye taahhüdü kiracının belli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğine ilişkin beyanıdır. TBK 352 maddesi kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye taahhüdü geçerli olması için birtakım şartların olması gerekmektedir bunlar sırasıyla:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak yapılmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi doğrudan kira sözleşmesinde ya da onun vekili vermeli
- Tahliye taahhütnamesi taşınmazı boşaltacağı tarih net şekilde yazılmış olmalı
- Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra verilmelidir
- Tahliye taahhütnamesi sırasında kişinin iradesi serbest olması gerekmektedir.
- Tahliye taahhütnamesi belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye talebinde bulunması gerekmektedir.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira bedelini ödemeyen kiracıya tahliye etmenin ilk yöntemi kira alacağının ödenmesine ilişkin iki haklı ihtar çekmektir. Kiraya verence yazılı olarak yapılması gereken ihtar muaccel olmuş farklı iki aya ilişkin olmalıdır. Ayrıca ihtarın çekildiği kira dönemi sona ermesinden 1 ay sonra tahliye davası açılması da gerekmektedir. Süresinde kullanılmayan tahliye hakkı ise hakkın sona ermesine sebep olmaktadır.
Kira borcunu ödemeyen kiracının bir diğer tahliye yöntemi ise tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu yol ise kısa sürede tahliye etmek için hızlı ve pratik bir yol olup kullanılması tavsiye edilmektedir. Yapılan takiple ödeme emri kiracıya gönderilir ve kiracı 7 ve 30 günlük iki süre verilir. 7 günlük süre kira bedeline ilişkin süre olup kiraya verene tahliye imkânı vermemektedir. Bu sürede borçlu kiracıyı üç şekilde konumlanabilir. İlki olan 7 günlük sürede kiracı borcunu ödemesi durumu olup bu durumda kira alacağı sorunu giderilmiş olur. İkincisi ise 7 günlük sürede hareketsiz kalırsa kira bedeline ilişkin haciz işlemlerine başlanır. Üçüncüsü ise 7 günlük sürede borçlu kiracının itiraz etmesidir. İtiraz eden borçlu karşı alacaklı ev sahibi elinde kira sözleşmesi varsa icra mahkemesine itirazın kaldırılması yönünde dava açar yok eğer elinde yazılı bir kira sözleşmesi de yoksa asliye hukuk mahkemesine kira itirazın iptali yoluna gitmesidir.
Bir diğer süre olan gönderilen ödeme emrinde 30 günlük süre olup borçluya süresi içinde itiraz etmeyecekse şayet 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesini aksi takdirde icra mahkemesinde dava açarak tahliye edileceğine ilişkin uyarılır.
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak
- TBK 347 belirtilen 10 yıllık uzama süresinden sonraki fesih dönemine ve fesih bildirim usulüne uyularak yapılan tahliyelerde ve
- Kiracının eve özensiz davranması ve komşularla iyi geçinmemesi durumunda kiraya veren, kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu durumda öncelikle noter kanalı ile kiracıya ihtar çeker aksilik giderilmesini aksi halde tahliye edilmesini isteyebilir.
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Birçok kira ilişkisinde bizlere ulaşan sorunlar kapsamında kira sözleşmesi yaparken birtakım dikkat edilmesi gereken unsurları sizlere sıraladım:
- Kira sözleşmesinin tarafları, kiralanan taşınmazın yerini ve taşınmazın sahibinin kira veren kişi olup olmadığı kontrol edin.
- Kira bedeli ve ödeme zamanı paranın gönderileceği banka net şekilde belirleyin.
- TBK 342 maddesi gereği konut ve çatılı işyerleri kiralarında depozito bedeli 3 aylık kira bedelini aşamaz demekte olup bu para ev sahibinde değil vadeli bir mevduat hesabında tutun.
- Konutta demirtaş tespiti yapın ve tek tek yazılıp fotoğraflayın.
- Taşınmazın nasıl teslim edildiği ve nasıl teslim alınacağı kararlaştırın.
- Kira artışının nasıl olacağını, hangi tutarlarda ne kadar dilimlerde arttırılacağını belirleyin
Kira Tespit Davası Nedir? Nasıl Açılır?
Kira tespit davası bir kira yılına ilişkin kira parasının ne olacağına belirlenmesi yönelik açılan davadır.
Kira tespit davasını kiraca ya da kiraya veren açabilir.
Kira tespit davası TBK 345. gereği yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılabileceği gibi kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar da bu davayı açabilir.
Kira tespit davasında kira nasıl belirlenecektir?
Borçlar Kanuna göre yenilenen yıldaki kira artışı bir önceki yılın oniki aylık TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Tarafların anlaşması durumunda dava yoluna gitmeksizin yeni kira belirlenebilir. Ancak çoğu zaman taraflar yeni kira bedelini belirleyemediği için dava açmaları gerekmekte olup açılan bu davalar ile yeni dönem kira tespit yapılmaktadır.
Bir diğer ayrık durum olan beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmektedir. Yine burada da açılacak davada hakim emsal kiraları ve kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete uygun bir kira belirleyecektir.
Kira tespiti ile sonucu alınan karar ne zaman uygulanır?
Kira tespitine ilişkin kararlar kesinleşmeden icra takibine konu olamayacaktır. Bu sebeple kanun yoluna gidilmişse bu kararın kesinleşmesinin beklenmesi gerekmektedir.
