Bugün ki yazımda çok sevdiğim bir arkadaşımın kardeşinin başına gelen olaydan esinlenerek yazmaya karar verdim. Bu yazım kimlere hangi konuda fayda sağlar. Hangi sorulara cevap verir kısaca başlıkları sıralayalım?
Komisyon sözleşmesi nedir?
Pacta Sund Servanda ilkesi Nedir?
Taşınır ve Taşınmazlar devri nasıl yapılır? Hangi şekle bağlıdır?
Sözleşme başında verilen ücretin hukuki niteliği nedir?
Bağlanma parası mı Cayma parası arasında fark nedir?
Bağlanma parası nedir?
Sözleşme başında verilen ücretin hukuki niteliğine göre ispatı nasıl yapılır?
Cayma parasını vermeyi nasıl engelleyebilirim?
Fahiş miktarda kararlaştırılan cezai koşul ne yapılmalıdır?
Ceza koşulun ifa modaliteleri nelerdir?
Komisyon Sözleşmesi Nedir?
Komisyon sözleşmesi, komisyoncunun ücret karşılığında, kendi adına ve vekalet verenin hesabına kıymetli evrak ve taşınırların alım veya satımını üstlendiği sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu m.520-525’te düzenlenmiştir.
Pacta Sund Servanda ilkesi Nedir?
Borçlar hukukunun en temel prensibi olan Pacta Sund Servanda ilkesi (Ahde vefa ilkesi) gereğince taraflar arasında sözleşme ile kurulan bağın kural olarak koparılamayacağını, başka sözleşmelere dönüştürülemeyeceğini açıklamaktadır. .Bu ilkeye göre sözleşmenin tarafları her durumda sözleşmeye riayet etmeli ve ona sadık kalmalıdır.
Taşınır ve Taşınmazlar devri nasıl yapılır? Hangi şekle bağlıdır?
Kural olarak taşınırların satış işlemi şekle tabi değildir. Herkes elindeki taşınırı şekle bağlı olmadan, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde istediği kişiye devredebilir. Taşınmazlarda ise satış işlemi taşınırlardan farklı olarak borçlandırıcı işlem yanında tapuda gerçekleşecek tasarruf işlemi ile (tescil işlemi) yapılmaktadır. Bu akit tapudaki resmi memur huzurunda yapılır. Yani taşınmazlar için tapuda gerçekleşen bir tescil varsa ayni hakta devredilmiş olur aksi halde devir gerçekleşmez.
Sözleşme başında verilen ücretin hukuki niteliği nedir?
Sözleşmenin bir tarafı sözleşmenin kurulması için bir miktar para ödedi. Daha sonra taraflar arasında bir uyuşmazlık gerçekleşti. Sözleşme başında verilen ücret alınabilecek mi? Peki şimdi ne olacak?
Öncelikle sözleşme hukuku gereği ilk bakmamız gereken nokta yapmış olduğumuz sözleşmenin geçerli şekilde kurulup kurulmadığını araştırmaktır. Şayet sözleşmenin kurulup kurulmadığı yönünde bir uyuşmazlık varsa incelememiz gereken yer TMK 1. Md’dir.
TBK Md. 1 “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.” demektedir.
Eğer sözleşmeyi geçersiz olduğunu iddia eden taraf iseniz başlıca geçersiz kılan sebepler; sözleşmenin içeriğinin imkansız olması, hukuka ve ahlaka aykırı olması, tarafların her ikisinin veya yalnız birisinin ayırt etme gücüne ve dolayısıyla sözleşme ehliyetine sahip olmaması, şekil şartına uyulmaması, muvazaa, gerekli icazetin verilmemesi ve bazı iptal sebeplerinden birine dayanarak dava yolu geçersiz olduğunu ispat etmesi gerekmektedir.
Eğer taraflar arasında sözleşme kurulduğu yönünde bir ittifak varsa bu sefer ikinci adımımız uyuşmazlığın nerede olduğunu ortaya çıkarmaktır.
Peki uyuşmazlık sözleşmenin kurulduğu yönünde değilse? Nerede olabilir. Mesela uyuşmazlık sözleşmenin içeriği ile ilgili olabilir. Örneğin bir taşınmaz satın alınması için 860 bin TL karşılığında alıcı, simsarla komisyon sözleşmesi yapmışsa ve alıcı satın alacağı evin iskanı olmadığı sonradan öğrenmesi üzerine, satıcı tarafından istenen bedelin hukuki niteliği yönünde bir uyuşmazlık olmussa ne yapmalıyız?
Sözleşme başında verilen ücretin hukuki niteliği nedir? Bağlanma parası ile Cayma parası arasında farklar nelerdir?
TMK 19 Md. gereği sözleşmenin içeriği konusunda nasıl yorumlanması gerektiğini söyler. Peki nasıl yorumlamamız gerekir? İşte burada karşımıza TBK 19 Md. çıkmaktadır.
TBK 19 Md. “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.” demektedir.
O halde tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın ortak ve gerçek iradelerinin ulaşılması bizim ilk yorum yöntemimizdir. Bu yorum yöntemiyle hedefimize ulaşmak için ise kendimize birkaç soru sorarak ortaya çıkarabiliriz. Bunlar ;
- Bu ortak ve gerçek iradenin ortaya çıkması için verilen paranın hangi irade ile verdiği ile kendimize sormamız gerekir?
- Sözleşme başında verilen ücret acaba sözleşme kurulduktan sonra mahsup edilip edilecek midir?
- Sözleşmede ayrıca cezai koşul/şart bir kayıt var mıdır?
İlk yorum yöntemi ile istenilen amaca ulaşılamaması durumunda ikinci yorum yöntemimiz güven teorisi gereği yorumlama yapmalıyız. Güven teorisi dürüst bir sözleşme tarafı sözleşme kurulurken bu ifadelerden neyi anladığı, hangi sonucu çıkardığı alakalı olup varsayılan iradeye ulaşmayı amaçlamaktadır.
İşte sözleşme kurulurken taraflardan biri diğerine bir miktar para vermişse hukuki olarak iki şekilde açıklamaktayız. Birincisi Bağlanma parası(Kapora) ikincisi ise Cayma parasıdır.
Bağlanma parası nedir?
TBK 177 Md. “ Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. ” açıklanmıştır.
Bağlanma parası mevzuatta görüleceği üzere sözleşmenin kurulmasına kanıt olarak verilmiştir. Bu para sözleşmenin kurulmasına kanıt oluşturma dışında başka hiçbir işlevi olmamaktadır.
TBK 177/1-İkinci cümlesinde ise “Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parası esas alacaktan düşülür.” denilmiştir. Tabi ki taraflar aksini kararlaştırabilir.
O halde bağlanma parasında aksi örf ve adet gereğince anlaşılmıyorsa kural olarak feri sonuç doğurur ve esas alacaktan düşülür. Örneğin 860 bin TL bir ev satın almış ve 10 bin TL bağlanma parası vermisseniz alacaklı kalan bakiye borcu 850 bin TL’yi ödeyerek ediminin tamamını ifa etmiş olur.
Cayma parası nedir?
TBK 178 Md. “Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.” açıklanmıştır.
Sözleşmenin yapılması sırasında taraflardan biri diğerine bir miktar para verir ve aralarındaki anlaşmaya göre parayı veren verdiği parayı karşı tarafa bırakması karşılığında sözleşmeden cayma yetkisine sahip olursa, verilen para cayma parasıdır.
Cayma parası mevzuatta belirtildiği gibi sözleşmeyle kurulan o güçlü bağın koparılmasına, sözleşme bağından kurtarılmasını kolaylaştıran pozitif bir düzenlemedir. İşlevi borçluyu edime uygun davranmaya zorlayan bir kurumdur.
Tabi ki sözleşme bağını tek taraflı irade açıklamasıyla ortadan kaldıran kişi diğer tarafın uğradığı zararını tanzim etmek zorundadır. O halde parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır, almış olan cayarsa aldığının iki katını geri vererek hakkını kullanabilir.
Sözleşme başında verilen ücretin hukuki niteliğine göre ispatı nasıl yapılır?
Sözleşmenin kurulması sırasında verilen para aksi kararlaştırılmamışsa bağlanma parasıdır. Bu karine olup verilen paranın bağlanma parası olduğunu iddia edenin ayrıca kendisini ispat etmesine gerek yoktur.
Verilen paranın cayma parası olduğunu iddia eden taraf ise TBK 177/1 karineyi çüretmesi gerekir. Burada ispat yükü iddia edenin omzundadır.
Cayma hakkını olduğunu iddia eden kişi TMK Md. 6, HMK Md. 190/1 gereği hakkını dayandırdığı olguların varlığı ispat edecektir.
Cayma parasında cayılan kişinin zarar etmesi önemli midir?
Cayma parasının ödenmesi için hukukumuzda cayılan kişinin zarara uğrayıp uğramaması pek önemi yoktur. Cayma parasının alınması için :
- Cayma hakkını içeren sözleşmenin cayma sonucu oluşan zarardan önce yapılmış olması ve
- Sözleşme sonucunda taraflardan biri borca aykırı davranması gibi şartları aramaktadır.
Bu hususta Yargıtay 13.Hukuk Dairesi’nin 2015/504 Esas 2016/5643 Karar sayılı ilamında özetle;‘‘…Her ne kadar mahkemece, tellalın ücrete hak kazanabilmesi tarafları bir araya getirmesinin yeterli olmadığı, satışında gerçekleşmesi gerektiği, davacının da elinde olmayan nedenlerle krediyi çekemediği, bu nedenle sözleşmeden caymak da haklı olduğu ve cezai şartın istenemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile davacının hakkında yürütülen takip yönünden borçlu olmadığına karar verilmiş ise de; taraflar arasındaki 18.06.2013 tarihli sözleşme geçerli bir sözleşmedir.Davalı emlakçı gayrimenkulün tanıtımını yapmak, alıcı ile satıcıyı bir araya getirmek, tarafları satış konusunda anlaştırmak suretiyle üzerine düşen tüm edimleri yerine getirmiştir.Krediyi alıp alamama ise davacının sorumluluğundadır. Kredinin alınamamasın da davalıya yüklenebilecek bir kusur yoktur. Bu nedenle davalı sözleşmede öngörülen ücrete hak kazanır. Ancak taraflar arasında Türk Borçlar Kanununun 520. maddesine uygun olarak yazılı şekilde yapılmış olan 18.06.2013 tarihli Taşınmaz Ön Satış ve Emlak Komisyonculuğu sözleşmesi gereğince, davacı tarafından taşınmazın satış bedelinin %2’ü+KDV oranında tellaliye ücretinin ödenmesinin taahhüt edildiği anlaşılmaktadır. Davacının, cayma nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedelinin %4’ü + KDV oranında tellallık ücretinin %2’si, davacı tarafından ödemesi gereken tellallık ücreti olup, davacının alıcı sıfatıyla sözleşme gereğince üstlendiği bu ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır. Bunun dışında satış bedelinin geri kalan %2’si oranındaki kısmının ise cezai şart niteliğinde bulunduğunun kabulü gereklidir. Davacı tacir olmadığından, TBK’nun 182/son (eski BK 161/son) maddesine göre hakim fahiş gördüğü cezai şartları tenkis ile mükelleftir.Bu hükmü hakimin resen gözetmesi gerekir.Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı, tarafların iktisadi durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber, borçlunun borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, kusur derecesi ve borca aykırı davranışın ağırlığı ölçü alınarak tayin edilmeli ve hüküm altına alınan ceza miktarı, hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespit edilmelidir. Dava konusu olayda, tüm bu olgular dikkate alındığında, cezai şartın fahiş olduğunun kabulü gerekir. O halde mahkemece, davacının sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedelinin %4’sı+KDV oranındaki ücretinden %2’sinden borçlu olduğu kabul edilerek yalnızca geri kalan %2’ü oranındaki cezai şarttan da BK’.nun 161/son maddesi gereğince indirim yapılarak indirim miktarı kadar borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi gerekirken, mahkemece az yukarıda açıklandığı gibi yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir…” şeklinde belirtilmiştir.
Cayma parasının verilmesini nasıl engelleyebilirim?
Tek taraflı iradesini açıklayarak sözleşmeden cayan kişi ancak belli şartlar gerçekleşmişse cayma bedelini geri alabilir;
- Cayan kişinin zayıf durumundan yararlanarak komisyon sözleşmesi yapılmışsa,
- Sözleşme hileye başvurarak imzalatılmışsa,
- Yanıltarak ve hataya düşürerek sözleşmeyi yaptırmıssa sözleşmenin kurulmasında başından itibaren geçersizlik olacak ve sözleşmenin iptalini dava yolu ile isteyebilecektir.Bu dava İradesi sakatlanan ve sözleşme ile bağlı kalmak istemeyen tarafından bir yıl içerisinde açılması gerekmektedir.
Fahiş miktarda kararlaştırılan cezai koşul ne yapılmalıdır?
Cezai koşulun miktarsal olarak ne kadar olacağına yönelik mevzuatımızda bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak eğer ceza koşul artık karşı tarafı yok edecek, ekonomik durumu ağır koşullar yaratacak tarzda ahlaka aykırı bir biçimde kurulmussa cezai koşulun miktarının indirilmesini hakimden isteyebilir.
Ceza koşulun ifa modaliteleri nelerdir?
Kural olarak ifa edime uygun olması gerekir. Ancak edime uygun davranışla ifa olarak kabul edilir ve borca sona erdirir. Borçu yer, zaman, kişi, nicelik ve nitelik açısından kararlaştırılan edime uygun ifa ile borcu sonlandırılacaktır. Bunlardan birine aykırılık halinde ceza koşul devreye girmektedir.
TBK 179 Md. “Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklıya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.
Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.” demektedir.
Diyelim ki koşullar gerçekleşti ve borca aykırılık doğdu? Peki taraf cezayi koşulu ödemek istiyor. Acaba edimin durumu ne olacak? Yukarıda mevzuatta belirtildiği gibi ana kural borca aykırılık durumunda alacaklı seçimlik hak tanımakta ve ya edimin ifasında ısrarcı olmayı yahutta ceza koşulu seçmesini istemektedir.
Ancak borca aykırılık zaman ve yer olarak ifa unsurlarını ihlal biçiminde ortaya çıkmıssa hem kararlaştırılan edimi hem de cezai koşulu talep edebileceğini söylemektedir.
| Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Kerem GÜNAYDIN’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalı olarak saklanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde yayınlanması veya kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. |
